Купівля продаж нерухомості під час війни

Бувають події, які стають своєрідним “чорним лебедем” (несподіванкою, яка все дуже ускладнює) для інвесторів. І от ми бачимо це на прикладі України. Війна докорінно змінила український ринок нерухомості. Угоди купівлі-продажу тепер потребують не лише юридичної обізнаності, а й адаптації до нових реалій – від обмежень воєнного стану до специфіки роботи реєстрів і нотаріусів. Ми також усі свої процеси адаптували під війну та успішно продовжили працювати.

Загальна ситуація на ринку нерухомості під час війни

Український ринок нерухомості переживає безпрецедентні виклики. З одного боку — величезна кількість переміщених осіб, частина яких шукає нове житло. З іншого — загрози безпеці, руйнування інфраструктури та невизначеність, які впливають на поведінку учасників ринку. Незважаючи на труднощі, ринок поступово адаптується. Найбільше проблем буває через перебої з електрикою та мобілізацію.

Після повномасштабного вторгнення практично всі забудовники призупинили роботу на будівельних майданчиках: деякі – на кілька тижнів, а деякі не відновили будівельні роботи й досі. Але поступово у столиці, в центрі країни, у західних регіонах відбувається пожвавлення, яке можна порівняти навіть із тим, яке було у 2021 році, коли індустрія почала оговтуватися від активної фази коронавірусу.

Досі дуже важко Сходу та Півдню: ринок відновився на 10-20%. Вносить корективи також зростання курсу валют та активні інфляційні процеси. Стоїть болюче питання налагодження нової логістики, оскільки багато складів будматеріалів знищено. Забудовники масово закупили на свої будівельні майданчики потужні генератори, щоб продовжити роботу. Це стало єдиною умовою вчасного завершення будівництва, якщо не брати логістику.

Внаслідок активних бойових дій станом на вересень 2022 року було зруйновано або пошкоджено 74,1 млн кв. м житла, що становило більше 7% усього наявного житлового фонду. Не варто забувати і про те, що реєстри були відкриті лише влітку 2022 року, а до того ринок взагалі перебував, говорячи мовою військових, у стані оперативної паузи.

Як змінилися ціни, попит та пропозиція

З початком повномасштабної війни попит на нерухомість значно впав, особливо в прифронтових регіонах. Багато людей вимушено покинули свої домівки, ринок завмер, а частина продавців відклала угоди через невизначеність. Однак у західних та центральних областях країни навпаки – попит зріс через релокацію бізнесів і людей із зони бойових дій.

Ціни в містах, де немає активних бойових дій, зберігаються відносно стабільними або повільно зростають. У зруйнованих регіонах – падіння вартості може сягати 30–50%. Попри складні умови, угоди проводяться щодня, особливо в сегменті бюджетного житла та об’єктів з комерційним потенціалом.

Чи варто зараз купувати/продавати нерухомість

Питання доцільності угоди залежить від конкретної ситуації. Вирішуєте тільки ви. Якщо ви маєте чітку мету – придбати житло для себе або інвестувати у нерухомість під оренду, то сьогодні можна знайти вигідні пропозиції. Те саме стосується продажу – попри зниження попиту, реальні покупці є, особливо якщо ціна об’єкта конкурентна.

Уникати угод варто в районах з високими ризиками бойових дій або там, де немає доступу до реєстрів. Також не рекомендується купувати нерухомість “наосліп”, без ретельної перевірки об’єкта. Краще довірити таку перевірку спеціалістам, наприклад, звернувшись до агентства нерухомості, ви можете отримати таку допомогу.

Після повного завершення війни та стабілізації економіки відбудеться поступове відновлення купівельної активності. Тоді ж на ринку житла може спрацювати відкладений попит. Внутрішньо переміщені особи, які залишаться на своїх теперішніх місцях проживання, також, вірогідно, розглянуть можливість придбати власне житло.

Правові обмеження та особливості угод

Під час воєнного стану законодавча база, що регулює ринок нерухомості, зазнала певних змін. Частина процедур ускладнилася, інші — стали більш гнучкими, зокрема дистанційне підписання угод. Особливу увагу варто приділити обмеженням на відчуження майна, які запроваджуються для безпеки держави.

Дія законодавства про воєнний стан

Воєнний стан в Україні накладає певні обмеження на обіг майна, однак саме укладання договорів купівлі-продажу не заборонено. Держава дозволила працювати нотаріусам, реєстрам, а також дистанційно підписувати документи, коли це технічно можливо.

Деякі території України мають обмежений доступ до реєстрів, тому угоди там можуть бути неможливими. Також змінено порядок перевірки контрагентів — нотаріуси зобов’язані здійснювати додатковий контроль походження прав на майно.

Обмеження на відчуження майна (заборони, обтяження, арешти)

Особливу увагу слід приділити перевірці наявності арештів, заборон чи іпотечних обтяжень. В умовах війни держава активно застосовує арешти до майна колаборантів, підсанкційних осіб або за поданням правоохоронних органів. Це може ускладнити або зробити неможливою угоду.

Також варто враховувати, що деякі об’єкти можуть мати приховані обмеження — наприклад, судову заборону на розпорядження або незавершені спадкові процедури.

Підписання договорів з-за кордону або через представника

Багато власників нерухомості виїхали за кордон і не мають змоги особисто бути присутніми на угоді. У такому випадку можливе оформлення довіреності – як в українських консульствах за кордоном, так і через електронний підпис (якщо є така технічна можливість). Представник має діяти строго в межах повноважень, вказаних у довіреності.

Нотаріальне оформлення під час війни

Нотаріуси залишаються ключовими фігурами у процесі укладення угод купівлі-продажу. Навіть у воєнний час вони забезпечують законність і фіксацію передачі прав власності. Робота нотаріусів значною мірою залежить від доступу до електронних реєстрів.

Розглянемо, які нотаріуси працюють у воєнний час, та чи є обмеження щодо реєстрації прав на нерухомість.

Які нотаріуси працюють, чи діють обмеження

У перші місяці війни робота нотаріусів була обмежена, однак зараз більшість з них відновили діяльність, особливо в безпечних регіонах. Реєстрація прав на нерухомість здійснюється виключно через тих нотаріусів, які мають доступ до Державного реєстру речових прав.

Доступ до реєстрів, електронні сервіси

Доступ до реєстрів може бути обмежений у деяких регіонах з міркувань безпеки. Але в цілому реєстрація речових прав працює, електронні сервіси Мін’юсту поступово відновлюються. Завдяки цьому можна перевірити власника, наявність обтяжень, історію об’єкта.

Витяги з реєстрів, електронна подача заяв, а також перевірка нотаріуса на сайті Мін’юсту — усе це інструменти, які варто активно використовувати для захисту своїх прав.

Безпека угод

Питання безпеки стає ще більш актуальним в умовах війни. Ризики подвійного продажу, підроблених документів та об’єктів під арештом суттєво зросли. Тому важливо діяти виключно в правовому полі, перевіряти документи та користуватися допомогою професіоналів.

Як перевірити нерухомість на чистоту (обтяження, арешти, подвійний продаж)

Перед купівлею обов’язково перевіряйте інформацію з реєстрів та історію власників.
Особливу увагу приділяйте перевірці документів на об’єкти, що були пошкоджені або частково зруйновані – це може вплинути на визнання прав власності.

Послуги агентства My Flat

Компанія My Flat — це команда фахівців, які працюють навіть у складних умовах воєнного часу. Ми адаптували всі процедури до нових вимог і надаємо послуги, що гарантують юридичну безпеку клієнтів, незалежно від їхнього місцезнаходження.

Як ми допомагаємо укладати угоди в складних умовах

Агентство нерухомості My Flat адаптувало процес супроводу угод до умов війни. Ми надаємо:

повний юридичний супровід на всіх етапах;
перевірку об’єкта та документів у відкритих і закритих реєстрах;
пошук покупців/продавців, навіть за умов обмеженого попиту.

Супровід угод, юридичний захист, дистанційна допомога

У My Flat ми працюємо з клієнтами з усієї України та з-за кордону. Ми:

організовуємо дистанційне підписання документів;
працюємо з надійними нотаріусами, які мають доступ до реєстрів, кожен такий фахівець має відповідну сертифікацію та ідеальну ділову репутацію;
забезпечуємо юридичний захист інтересів наших клієнтів.

Звертайтеся за вказаними номерами телефонів, через сайт та соціальні мережі. Будемо раді допомогти, використовуючи увесь наш накопичений досвід: наш представник в Україні зможе діяти від вашого імені — брати участь у переговорах, підписувати договір, здійснювати реєстрацію прав власності. Ми також організовуємо відеозв’язок із нотаріусом для підтвердження ідентичності клієнта, якщо це дозволяє технічне середовище. Вам буде комфортно здійснити угоду, і ви зможете розпочати нове життя за кордоном, якщо бажаєте або навпаки, повернутися в Україну та інвестувати у нерухомість тут. Звертайтеся до тих, хто кожного дня працює за даним напрямком та не ризикуйте, самостійно намагаючись вирішити питання, особливо, якщо знаходитесь у небезпечних регіонах.